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小区停车位到底归谁(附深圳法院裁判规则)

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前言法学生找工作的时候,时常会被面试官问这样一个问题,小区的停车位权属如何划分?这也是当年物权法学习中讨论最多的一个问题。今天我们就来通过分析深圳地区各级法院对小区停车位权属划分的裁判规则,以探析小区停车位到底归谁。

这里需要说明下本文停车位裁判规则仅限于深圳地区。因为广东省内,广州和佛山等地,停车位是可以办理房产证的,权属清晰,不易发生争议。买方可以在买房的同时购买停车位,并办理停车位权属登记。但是,深圳地区停车位无法办理产权证,所以停车位权属成为了实践中非常容易起纠纷的问题。

截止到2020年6月1日,在裁判文书网及无讼上通过搜索停车位所有权等关键字,笔者一共找到393份深圳各级法院作出的裁判文书。停车位权属到底是归全体小区业主所有,还是归开发商所有?除了普通的住宅小区,安居房、军产房这类特殊房产停车位归谁?确认权属之后,停车位收益如何划分?下面我们来逐一分析。

一、小区车库或停车位权属问题(一)规划的车库或停车位归全体业主所有的情形1、《物权法》出台前的小区,房屋买卖合同没有约定规划车库或停车位权属的,依据《深圳经济特区房地产转让条例》规划车库或停车位随房地产的出售转移给全体业主。在判断权属前,先要确认涉案小区销售时间。我国《物权法》于2007年10月1日实施,如果涉案小区在《物权法》实施之后销售的,依照《物权法》规定判断规划车库或停车位权属,如果在《物权法》实施之前就销售完毕的,此时需要结合1993年10月1日实施的《深圳经济特区房地产转让条例》判断权属。《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条规定,房地产转让时,转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的,停车场、广告权益随房地产同时转移;有特别约定的,经房地产登记机关初始登记,由登记的权利人拥有。因此,房开商在首次出售房产时,如果房屋买卖合同对停车场没有作特别约定的,架空层、车库等的权益随房地产买卖合同同时转移给全体业主所有。同时法院倾向性认为,现行的法律、法规未规定未计入容积率的区域,所有权属于开发商,因此车库或停车位是否计入容积率,开发商是否承担了建设成本不是判断权属的唯一标准,车库或停车位所有权还应当结合双方合同约定来判断。简言之,《物权法》出台前,房屋买卖合同对规划车库或停车位没有约定的,归全体业主所有。(典型案例:深圳市瑞征物业管理有限公司与深圳市元盛实业有限公司车位纠纷(2012)深中法房终字第3158号、深圳市元盛实业有限公司与深圳市南山区美加广场业主委员会车位纠纷【2016】粤03民终3713号)2、《物权法》出台前的小区,房屋买卖合同对规划车库或停车位权属约定不明的,视为无特别约定,依据《深圳经济特区房地产转让条例》车位随房地产的出售转移给全体业主。在深圳市龙岗区布吉街道中加名园第三届业主委员会与深圳派成铝业科技有限公司建筑物区分所有权纠纷一案中(案号:(2018)粤03民终19518号),涉案小区在销售时,房开商与业主签订的购房合同中仅部分合同约定了涉案物业小区会所、架空层、车库等归开发商所有,部分合同并未约定。法院认为,在此种情形下,对于小区全体业主来说,应视为没有特别约定。由于房地产买卖合同对中加名园业委会主张的涉案小区会所、架空层、车库等的权益没有特别约定,亦没有登记权利人。因此,法院依据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定,判决涉案小区会所、架空层、车库等的权益随房地产买卖合同同时转移给全体业主所有。3、根据规划设计功能,若车位位于业主共有部分,车位属于全体业主所有。在房屋买卖合同未约定车位权属,房开商与业主间就该权属发生争议时,双方当事人可以申请法院致函深圳市不动产登记中心、深圳市地籍测绘大队、深圳市规划和自然资源局及相关部门发《调查函》,要求协助调查涉案小区的产权登记情况、架空层的规划功能、竣工面积、产权性质及归属等问题。如果车位所在位置属于公共面积的,比如建筑区划内的公共场所,或者占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,那么则属于全体业主所有。(典型案例:深圳市中旗置业投资发展有限公司、郭爱华与深圳市福田区荔林苑业主委员会建筑物区分所有权纠纷(2016)粤03终1456号,深圳市越众(集团)股份有限公司与余尽发、吴章仁、龚文献、邬惠芳、陈向阳、张炳玉等业主共有权纠纷(2015)深中法房终字第1552号)4、业主向小区开发商购买涉案房产时受赠或购买规划的停车位,依法获得停车位所有权。根据《物权法》第七十四条第二款规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《物权法》出台后的小区,业主在向涉案小区开发商购买涉案房产时,可以通过受赠或购买的方式取得规划停车位的所有权。尽管深圳市尚未有车位产权登记,但是不影响停车位权属的确认。待可以办理产权登记时,业主可以依法办理产权登记。(典型案例:深圳市三九物业管理有限公司时代华庭管理处与陈晓瑜排除妨害纠纷(2016)粤03民终4193号,熊豐与陈晓瑜房屋买卖合同纠纷(2014)深中法房终字第2347号)(二)车位归开发商所有的情形1、根据《物权法》规定,开发商因建设行为原始取得规划车位和车库的所有权《物权法》出台后,明确规定建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。从前述条文的表述,可以看出,《物权法》认可规划的车位和车库归房开商所有,房开商因开发建设楼盘原始取得了物业所有权。在房产出售过程中,未占用公共区域的规划车位和车库,房开商可以在房屋买卖合同中以出售、赠与转让所有权,也可以通过出租的方式让渡使用权。如果房开商与业主并未就车位或车库归属问题作出过出售、附赠的约定,即停车位从建造开始并未发生过所有权的转移,那么房开商作为车库或车位的建设者,对于停车位应享有初始的所有权权能。即便停车位做了绿化处理及可用于人防工程,也不能仅从外观确定车位权属的依据(典型案例:深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳国际俱乐部有限公司委托合同纠纷(2018)粤03民终113号,刘胜武、王亦林与深圳市富通房地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷中(2016)粤03民终9018号))2、房屋买卖合同约定规划的车位和车库归开发商所有的,开发商享有所有权《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条规定,房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的,停车场、广告权益随房地产同时转移;有特别约定的,经房地产登记机关初始登记,由登记的权利人拥有。《物权法》第七十四条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。换言之, 无论小区何时建成和出售,如果房屋买卖合同约定规划的车位和车库归开发商所有的,开发商享有所有权。在实践中,开发商为了保全自己的利益,会在房屋买卖合同中特别注明未计入该商品房建筑面积分摊的公共部位与共用房屋部分,包括但不限于会所、酒店、综合楼、学校、商业街、配套楼、停车场(地上及地下)、架空层、农贸市场、超市等配套建筑的所有权、收益权属于开发商。在此情形下,如果小区业主就规划的停车位权属发生争议,法院会根据房屋买卖合同的约定,判定停车位的权属归开发商所有。(典型案例:深圳市嘉诚物业管理有限公司、深圳市南山区恒立心海湾花园第一届业主委员会建筑物区分所有权纠纷(2019)粤03民终2986号,深圳市华宝西部物业管理有限公司与深圳市宝安区风采轩第二届业主委员会、深圳市宇康安物业管理有限公司建筑物区分所有权纠纷(2019)粤0306民初10988号)二、安居房和军产房车库及停车位所有权认定问题(一)安居房车位及车库所有权的认定安居房分为准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房,出售对象是企事业单位员工,带有福利性质,是非商品房性质的房产。对于安居房,法院审理态度和普通住宅一致,首先要判断涉案小区出售的时间是否在《物权法》出台之前。如果在《物权法》出台之前,将适用《深圳经济特区房地产转让条例》并结合房屋买卖协议中有无规定停车位归属,如果没有约定的,停车位随房产出售一并转让给业主。如果小区建成和出售在《物权法》出台之后,适用《物权法》。在深圳市盐田区海鹏苑业主委员会、林锡锐车库纠纷中(案号:(2019)粤03民终24370号),涉案小区在建成后,于2005年出售给各业主,在房屋买卖合同中未约定停车位权属。业主因与开发商停车位权属事宜发生纠纷诉至法院。原一审法院根据《深圳经济特区房地产转让条例》判决车位归全体业主所有,原二审法院认为安居房此类政策性住房小区内车位权益归属等应先由行政部门适用相关安居房政策予以认定处理,不在法院受理范围内,驳回了业主的起诉。后该案被发回重审,重审一审及二审法院均认为涉案小区在2007年以前建成并投入使用,此时物权法尚未颁布实施,因此,应适用小区建成时的法律规定。终审法院依法适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条规定,认为涉案小区在销售时,房地产买卖合同对停车场的权益没有特别约定,停车场的权益随房地产买卖合同同时转移给全体业主所有。(二)军产房车位及车库所有权的认定若涉案小区属于军产房,那么该小区地块及地上建筑物均属军队所有,业主对房产不享有所有权。有关军产房的管理,中央军委、中国人民解放军总参谋部、总后勤部等部门制定了《中国人民解放军房地产管理条例》、《军队与地方换建、合建房屋管理规定》、《军队房地产开发管理暂行规定》等军事法规、军事规章进行规范。如果因小区车库或车位问题发生纠纷的,应由军队有关部门解决,不属于人民法院主管范围。因此,如果就车库和车位发生纠纷诉至法院的,法院将驳回起诉。(典型案例:深圳市深广军物业管理有限公司、深圳市深广军物业管理有限公司鸿新花园三期物业服务中心与广州军区深圳房地产管理分局物业服务合同纠(2017)粤03民终2325号)三、停车场收益问题实践中,小区的停车场一般都交由物业管理公司来经营管理,小区业主或者房开商不会直接自行管理停车场。那么经营停车场的收益如何划分?首先,我们需要明确的是,虽然深圳市的停车位不能办理产权登记,但是所有权是依法受到保护的。不能办理产权登记,所有权人有关转让、处分等权利受限,但并不能就此排除其收益的权利。且小区地下停车场行政部门一般均会核发《深圳市经营性停车场许可证》,可以进行经营性收费,使用人应付费使用车位。因此,无论停车位是小区业主共有还是房开商所有,所有权人均享有收益权;物业管理公司仅根据物业管理协议,对停车位仅负有管理责任,不享有所有权。确定停车位收益分配比例,深圳各级法院倾向性认为,应当在考量物业管理公司管理成本的基础上,适当考虑物业管理的服务费因素。物业公司在接手地下停车场的管理后,为业主提供停车管理服务,内容一般包括对停车场设施的维修和养护、投入调度和安保的人员、缴纳停车费收入税费等等,这必然付出管理成本。参考目前小区停车位管理成本费用的惯常实际(约占停车费25%-30%),法院一般取停车费的25%-30%作为物业管理公司的成本。同时,物业公司开办和运营有明显的营利特征,从公平合理的角度出发,并参照物业服务费的计费方式和深圳市小区物业管理计费惯例,法院会适当考虑物业管理公司的服务酬劳,一般酌情取停车费的10%-15%作为物业公司公司的盈利报酬。综上,在分配停车位收益的时候,法院在扣除物业管理公司成本和报酬之后(二者合计一般约为35%-45%),剩余部分归停车位所有权人所有。(典型案例:深圳市宝安劲力工贸发展有限公司与深圳市怡盛华物业发展有限公司物权纠纷(2016)粤0306民初13199号,深圳市华宝西部物业管理有限公司与深圳市宝安区风采轩第二届业主委员会、深圳市宇康安物业管理有限公司建筑物区分所有权纠纷(2019)粤0306民初10988号)结语最后,总结一下,在判断小区停车位所有权时,首先要判断小区建成和出售时间,如果早于《物权法》出台时间,那么适用《深圳经济特区房地产转让条例》。如果小区出售时未约定停车位归属的,停车位随房屋的出售,全部转移至小区业主所有。如果小区出售时有约定,则从约定。小区建成和出售时间在《物权法》出台之后,如果小区出售时,未对规划的停车位做约定,那么归房开商所有;如果出售时有约定,则从约定。对于停车位的收益分配,法院倾向于在扣除物业公司管理成本和报酬的情况下,剩余部分归所有权人所有。另外,笔者对比了即将实施的《民法典》与现行《物权法》对于车位的规定,二者一致。因此,上述裁判规则在《民法典》实施后应该继续适用。希望通过本文的梳理,大家能对深圳地区小区停车位裁判规则有所了解。本文来源微信公粽号:地产法律人。

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